Urbanisme

Ville vue aérienne

Service Urbanisme
Mairie d’Épinay-sur-Orge
8 rue de l’Église
91360 Épinay-sur-Orge
Tél. 01 69 10 25 70
service.urbanisme@epinaysurorge.fr

Horaires d’ouverture :
Lundi et vendredi : 8h30 – 12h et 13h30 – 17h30
Mardi et jeudi : fermé au public
Mercredi : 8h30 – 12h
Samedi : 8h30 – 12h, chaque 1er samedi ouvrable du mois

Attention : le service Urbanisme ne reçoit que sur rendez-vous.

Les missions du service Urbanisme

  • Le Cadastre

Le cadastre est consultable en Mairie ou en ligne gratuitement sur le site du Ministère des Finances et des Comptes Publics à l’aide du lien suivant.

  • L’Application du Droit des Sols

Le service reçoit et enregistre les demandes liées à des projets de construction ou d’aménagement tels que les permis de construire, les déclarations préalables, les permis d’aménager… et vérifie qu’elles respectent bien les règles d’urbanisme en vigueur dans le Plan Local d’Urbanisme.

  • La Police administrative

En cas d’altération ou d’abandon d’un immeuble mettant en jeu la sécurité publique, la Maire peut être amenée à agir au titre de ses pouvoirs de police. Il est rappelé que chaque propriétaire est responsable de la bonne tenue de son immeuble, ainsi que des conséquences résultant d’un manque d’entretien ou d’une situation de péril.
Le service Urbanisme peut également constater et lancer les procédures conséquentes en cas d’infractions aux dispositions d’urbanisme et aux manquements liés aux obligations de demandes d’autorisations.

La dématérialisation des actes d’urbanisme

Il est désormais possible de déposer les demandes d’autorisations d’urbanisme de façon dématérialisée (imprimé cerfa préalablement rempli accompagné des pièces écrites et plans correspondants).

Pour cela, il suffit de se connecter sur l’Espace citoyen de la ville, de sélectionner les onglets « Toutes les démarches » puis « Urbanisme » et enfin « Je dépose mon dossier ».

Urbanisme

Vous avez un projet de construction, d’extension ou de division de terrain ?

Le certificat d’urbanisme

 Il existe 2 types de certificats d’urbanisme :

  • Le certificat d’urbanisme informatif qui renseigne sur :
    • les règles d’urbanisme applicables à un terrain ;
    • les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…)
    • la liste des taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, projet urbain partenarial…)

Ce dossier est à adresser en 2 exemplaires.

  • Le certificat d’urbanisme opérationnel qui précise en plus :
    • si votre terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet ;
    • l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront votre terrain.

Ce dossier doit être adressé en 4 exemplaires.

Formulaire en ligne :
Demande de certificat d’urbanisme

La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois et peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas changé. Cette demande s’effectue par courrier simple, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois.

Le permis de construire

Le permis de construire est exigé dans le cadre d’un projet de construction ou d’aménagement. Il concerne généralement des travaux de grande importance, tels que :
– Les nouvelles constructions indépendantes de tout bâtiment existant ;
– Les travaux ajoutant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40m2 ou s’ils ajoutent entre 20 et 40m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150m2.
Remarque : Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou d’emprise au sol du projet de construction dépasse 150m2.
La demande est à adresser en 4 exemplaires + 2 dossiers pour un Établissement Recevant du Public (ERP) + 1 dossier en cas de consultation de l’Architecte des Bâtiments de France.
Nota : Cette liste n’est pas exhaustive. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter le service Urbanisme.
Formulaires en ligne :
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions
Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

Le permis de construire modificatif

Dans le délai de validité du permis de construire, le bénéficiaire peut apporter, s’il le souhaite des modifications à son permis initial dès lors que celles-ci sont mineures.
Formulaire en ligne :
Demande de modification d’un permis délivré en cours de validité

La déclaration préalable

La déclaration préalable est exigée dans le cadre d’un projet de construction ou d’aménagement. Elle concerne généralement des travaux de faible importance, tels que :
– Les constructions nouvelles qui ont pour but de créer entre 5 et 20m2 de surface de plancher ;
– Les travaux sur une construction existante ayant pour but de créer 40m2 de surface de plancher à condition que celle-ci ne porte pas la surface totale de la construction à plus de 170m2 de surface de plancher ;
– Les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment (ravalement de façade, création ou modification d’une ouverture, réfection de la toiture, etc.) ;
– Les changements de destination sans réalisation de travaux ;
– Les lotissements qui ont pour effet de créer 2 lots avec création de voie ou espace commun ou plus de 2 lots sans création de voie ou espace commun;
– Les clôtures, qu’elles soient sur la rue ou en limites séparatives en application de la délibération du Conseil municipal en date du 1er juin 2021.

La demande est à adresser en 2 exemplaires + 1 dossier en cas de consultation de l’Architecte des Bâtiments de France.
Remarque : Certaines constructions sont dispensées de toute formalité telle que les piscines de moins de 10 m2 ou les abris de jardin de moins de 5 m2.
Nota : Cette liste n’est pas exhaustive. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter le service Urbanisme.
Formulaires en ligne :
Déclaration préalable (construction et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes)
Déclaration préalable (construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions)
Déclaration préalable (lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager)

Le permis d’aménager

Sont concernés par une demande de permis d’aménager :
– Les lotissements non soumis à déclaration préalable ;
– La création d’un camping ;
– Les aires de stationnements d’au moins 50 places ;
La demande est à adresser en 4 exemplaires + 2 dossiers pour un Établissement Recevant du Public + 1 dossier en cas de consultation de l’Architecte des Bâtiments de France.
Nota : Cette liste n’est pas exhaustive. Pour plus d’informations, vous pouvez contacter le service Urbanisme.
Formulaire en ligne :
Demande de permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions

Vous souhaitez démolir une construction ?

La démolition totale ou partielle d’un bâtiment est soumise au dépôt d’un permis de démolir (cf délibération du Conseil municipal du 16 décembre 2021).

Le permis de démolir

Sont concernés pas un permis de démolir toutes les constructions existantes d’une parcelle (habitation, garage, etc.).
Remarque : Lorsque la démolition a pour objectif la construction d’un nouveau bâtiment soumis à permis de construire, celle-ci peut directement être incluse dans le formulaire de permis de construire. (Se référer à l’onglet permis de construire).
Formulaire en ligne :
Permis de démolir

Vous souhaitez aménager un local recevant du public ?

Cet aménagement (commerce, changement de destination ou d’affectation) entre peut être dans le cadre d’un Établissement Recevant du Public (ERP). Si c’est le cas, vous devrez impérativement respecter les règles de sécurité et d’accessibilité aux personnes handicapées.
Formulaire en ligne :
Demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un établissement recevant du public (ERP)

La demande est à adresser en 4 exemplaires

Vous souhaitez installer ou modifier une enseigne ?

Pour toute nouvelle installation, remplacement ou modification d’un dispositif ou d’un matériel supportant de la publicité, une enseigne ou une pré-enseigne vous devez en faire la demande auprès de la Direction Départementale des Territoires de l’Essonne – Service Environnement à Évry-Courcouronnes.
La demande est à adresser en 3 exemplaires.
Formulaire en ligne :
Demande d’autorisation préalable pour l’installation d’une publicité, une enseigne ou une pré-enseigne

Quelles sont les formalités à accomplir une fois l’autorisation délivrée ?

Le bénéficiaire de l’autorisation doit :
– afficher l’autorisation sur son terrain et ce, pendant toute la durée des travaux. Le panneau doit être visible depuis la voie publique.
– déposer en 3 exemplaires à la mairie, dès le début des travaux, une Déclaration d’ouverture de chantier (DOC) et valable uniquement pour les permis de construire et aménager.
– déposer en 3 exemplaires à la mairie, une fois l’ensemble des travaux achevés, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)

L’autorisation est valable pendant 3 ans à compter de la date de délivrance indiquée sur l’arrêté. Celle-ci peut être prorogée d’un an, dans la limite d’une seule fois. Pour cela, vous devez adresser votre demande par courrier à la mairie deux mois avant l’expiration de la validité de l’autorisation.

À la suite du dépôt de la DAACT, le service Urbanisme se rend sur place, sur rendez-vous et en présence du bénéficiaire de l’autorisation, afin de contrôler la conformité des travaux qui ont été réalisés. Cette visite est possible dans les 3 mois suivant la date de réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Ce délai est porté à 5 mois dans le cas où la construction est située dans certains espaces protégés soumis à avis de l’Architecte des Bâtiments de France ou couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, ou enfin lorsqu’il s’agit d’un établissement recevant du public. Passé ces délais, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Vous souhaitez faire un recours ?

Le délai pour effectuer un recours est de 2 mois à partir de l’affichage de l’autorisation sur le terrain.
Afin de pouvoir contester une autorisation d’urbanisme, le requérant doit expressément justifier d’un intérêt à agir en rapportant la preuve que la construction ou les travaux objets de la demande affectent directement ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien : qu’il détient, qu’il occupe de manière régulière, ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat de vente d’immeuble à construire.
L’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande en question.
Le recours peut prendre la forme soit : d’un recours gracieux ou d’un recours contentieux, si le recours gracieux n’a pas été suivi d’effets.
Le recours gracieux est à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie et dans un délai de 15 jours francs à partir du dépôt du recours, au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme et à la mairie. L’absence de notification entraîne son irrecevabilité.
Dans le cadre d’un recours contentieux, ce dernier est à adresser auprès du tribunal administratif qui sera chargé d’étudier le dossier et de rendre son jugement.

Tribunal Administratif de Versailles
56 avenue de Saint-Cloud – 78010 Versailles Cedex
Tél. 01 39 20 54 00

Conciliateur de Justice dans les cantons de Longjumeau et de Massy
Monsieur Louis MOREL – CCAS de Longjumeau
142 rue Pierre et Marie Curie – 91160 Longjumeau
Tél. 01 69 74 19 00
Sur rendez-vous, les mardis des semaines paires de 14h à 18h.

Liens utiles :
Architecte des Bâtiments de France (UDAP 91)
SDIS 91
DDT 91
Assainissement

Taxe d’Aménagement (TA)

Les projets de construction ou d’aménagement, soumis à permis ou déclaration préalable, dès lors qu’ils créent de la surface de plancher, entraînent le versement de taxes et participations.

La Taxe d’Aménagement est due pour toute construction, reconstruction, agrandissement des bâtiments ou aménagements de toute nature (abri de jardin, véranda, maison individuelle, garage, piscine…), pour lesquels une déclaration préalable, un permis de construire et d’aménager ont été nécessaires.

Cette taxe est composée de 3 parts : une part communale, une part départementale et une part régionale. Elle est exigible après la délivrance de l’autorisation de construire que les travaux aient commencé ou non. Si elle est inférieure à 1500 €, le règlement se fera en une seule fois à réception du titre de perception ; au-delà, il sera fractionné en deux parts égales, exigibles à un an d’intervalle.
Le tarif est réévalué chaque année au 1er janvier. Le tarif appliqué est celui en vigueur à la date de l’autorisation et non celui du dépôt de la demande.
Tarif de la taxe d’aménagement

La Direction Départementale des Territoires de l’Essonne établit les titres de perception et peut donc vous renseigner afin d’estimer ce que vous pourriez payer ou vous proposer un échelonnement de votre paiement. Pour cela, une adresse mail dédiée a été créée : ddt-fiscalite@essonne.gouv.fr

Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)

Cette redevance est perçue par l’Institut National de Recherche Archéologiques Préventives (INRAP) pour le financement des diagnostics d’archéologies préventives. Elle est à payer en une seule fois après réception du titre de perception. Elle est due, qu’il y ait fouilles ou non, pour les travaux affectant le sous-sol soumis à autorisation.

Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)

La PFAC n’est pas à proprement parler une participation d’urbanisme, même si sa  perception découle de la délivrance d’un permis ou d’une déclaration préalable. Celle-ci est exigible au moment du raccordement de la construction au réseau collectif. La Communauté d’Agglomération Paris-Saclay perçoit cette participation et en reverse tout ou partie soit au Syndicat de l’Orge, soit au Syndicat pour l’Aménagement Hydraulique de la Vallée de l’Yvette (SIAHVY) selon où le projet est situé.
Pour connaître le tarif applicable, se renseigner auprès du service Urbanisme.

Redevance pour création de bureaux ou de commerces en île-de-France

La construction de bureaux, locaux commerciaux ou de stockage, situés en Ile-de-France, est soumise à une redevance, perçue à l’occasion de travaux de construction, reconstruction, rénovation, transformation ou agrandissement. Elle est due par les propriétaires, qu’ils soient particuliers, entreprises et organismes privés ou publics, d’un local imposable en pleine propriété, copropriété ou indivision, ou bien titulaires d’un droit réel sur un local imposable.

Taxe Locale sur la Publicité Extérieure (TLPE)

La Taxe Locale sur la Publicité Extérieure (TLPE) est une taxe facultative qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2009. Depuis cette date, les communes ou les Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) sont habilités à la percevoir sous certaines conditions. Elle s’applique sur le territoire de la commune d’Épinay-sur-Orge.
Celle-ci concerne les supports publicitaires fixes et visibles de toute voie ouverte à la circulation. Elle concerne toutes les entreprises quelle que soit la nature de leurs activités (commerciales, industrielles ou de services…).

Pour de plus amples informations, se renseigner auprès du service Urbanisme.

Il existe différents droits de préemption dont certains ne sont applicables que sur le territoire communal, à savoir :
– Le droit de préemption pour la préservation des commerces et de l’artisanat, sur les fonds de commerce, baux commerciaux et artisanaux ;
– Le droit de préemption urbain ;
– Le droit de préemption départementale des Espaces Naturels Sensibles.

Avant toute mutation de terrain ou immeubles soumis à l’un de ces droits, le propriétaire ou le notaire devra faire une déclaration d’intention d’aliéner auprès du bénéficiaire sous peine de nullité de la vente en cas d’absence. Le bénéficiaire a 2 mois pour répondre.

Pour la préservation des commerces et de l’artisanat, sur les fonds de commerce, baux commerciaux et artisanaux

Ce droit n’a pas été institué, à ce jour, sur la commune d’Epinay-sur-Orge.
Les ventes qui auraient pu donc y être soumises peuvent s’effectuer librement.

Droit de préemption urbain

Conformément à la délibération du Conseil municipal en date du 20 juin 2019, le droit de préemption urbain sur la commune d’Epinay-sur-Orge est soit simple, soit renforcé selon la localisation du bien.

Le plan ci-dessous permet de définir la nature du droit de préemption en fonction de la localisation du terrain ou de l’immeuble.

Droit de préemption départementale des Espaces naturels sensibles

Le droit de préemption départementale des Espaces Naturels Sensibles (ENS) s’applique sur la commune, notamment à l’ouest de la commune sur la partie agricole.
Le plan ci-dessous permet de localiser les périmètres des ENS sur le territoire communal.
La déclaration d’intention d’aliéner un bien dans ce secteur devra donc être adressée au Conseil Départemental de l’Essonne à Evry-Courcouronnes.

Le Plan Local d'Urbanisme

Institué par la Loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) en 2000, le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à l’échelle d’un groupement de communes (EPCI) ou d’une commune, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Ce projet s’appuie sur des choix de développement en termes de démographie, de logements, d’équipements et de préservation des espaces naturels et agricoles. Le PLU fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré et donc détermine les droits à construire de chaque parcelle. Le PLU progresse au fil des évolutions du contexte règlementaire.
Ainsi, la loi Grenelle 2 de 2010 assigne de nouveaux objectifs environnementaux et la loi ALUR de 2014 vise à faciliter la construction.
Remarque : Le Plan Local d’Urbanisme a été approuvé lors des Conseils Municipaux du 20 Juin et du 26 septembre 2019.

Le PLU se compose de plusieurs documents :

  • Le rapport de présentation qui inclut le diagnostic du territoire, l’état initial de l’environnement, l’exposé des motifs et l’évaluation des incidences du plan sur l’environnement ainsi que les mesures prises pour sa préservation et sa mise en valeur. Ce document permet d’analyser les atouts et les contraintes du territoire afin de déterminer les enjeux du futur projet d’aménagement ;
  • Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) qui formalise les choix de la municipalité à partir des enjeux du diagnostic et les traduit en orientations en matière d’urbanisme et d’aménagement pour le futur développement de la commune. Il fixe les orientations générales à l’échelle du territoire communal pour les prochaines années. Il arrête les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, les communications numériques et le développement économique et commercial ;
  • Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) qui permettent de préciser les intentions d’aménagement sur des secteurs stratégiques repérés dans le PADD. Actuellement, le PLU intègre trois OAP (gare, centre-ville, Croix Ronde) qui permettent une forte densification et un étalement urbain. Il s’agit d’un document opposable aux demandes d’urbanisme.
  • Un plan de zonage, réalisé sur la base d’un cadastre, qui fixe les zones dans lesquelles les droits à bâtir diffèrent : zone urbanisée, zone à urbaniser, zone agricole et naturelle ;
  • Un règlement, en complément, qui fixe les obligations et interdictions sur les zones indiquées sur le plan de zonage.
  • Les annexes, qui rassemblent les autres informations utiles aux habitants et surtout nécessaires pour ceux ayant des projets notamment soumis à autorisations d’urbanisme (servitudes d’utilité publique, plan des réseaux…)

Consulter les documents du Plan Local d'Urbanisme actuel

Rapports de présentations

Cartographies

Annexes

Délibérations, arrêtés

Le PLU peut évoluer au travers différentes procédures :

  • La modification, qui autorise des changements ponctuels dans le document,
  • La révision/modification simplifiée, qui autorise l’adaptation des règles d’urbanisme à une opération d’intérêt général ou la correction d’une erreur matérielle,
  • La révision générale, qui autorise des changements de grande ampleur. Le document fait en quelque sorte « peau neuve »,
  • La mise en compatibilité, rendue nécessaire lors de la modification de règles ou de servitudes supra-communales.

La révision du PLU en date du 29 septembre 2020
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), actuellement applicable, a été approuvé par délibération du Conseil municipal du 20 juin 2019 et modifié également par délibération du Conseil Municipal du 26  septembre 2019. En application de l’article L.2131-6 du Code Général des Collectivités Territoriales, le Préfet de l’Essonne a sollicité auprès du Tribunal Administratif de Versailles l’annulation des deux délibérations précitées par un déféré préfectoral du 24 décembre 2019 aux motifs de :
– La non prise en compte des objectifs de l’État en matière de production de logements sociaux,
– La non prise en compte du Plan Local de l’Habitat (PLH) adopté par délibération du 18 décembre 2019 par la Communauté d’Agglomération Paris-Saclay.
Il a donc été nécessaire de mettre en urgence le PLU en compatibilité avec les observations du Préfet au titre du contrôle de légalité, modifiant notamment les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). La procédure de révision du PLU est donc à nouveau utilisée, processus d’ailleurs validé par le Sous-Préfet le 20 juillet 2020.
Dans ce contexte et lors du Conseil du 29 septembre 2020, la municipalité a décidé de lancer la révision du PLU et ainsi se mettre en conformité avec ses obligations. Cette procédure, construite autour de plusieurs phases (diagnostics, concertation et élaboration des documents réglementaires) devrait durer autour de 20 mois. Les habitants d’Épinay-sur-Orge seront amenés à donner leur avis dans le courant de cette procédure, notamment au cours de l’enquête publique lorsque le projet sera arrêté.

La révision se décline, à ce jour, en 6 axes majeurs :

  1. La révision va permettre non seulement d’actualiser le PLU avec les récentes évolutions législatives et règlementaires, mais surtout de prendre en compte :
    a. l‘aménagement du futur Pôle Gare, lié à la prochaine mise en service du Tram 12 dans les quartiers de la gare et des Rossays,
    b. le renouvellement urbain du centre-ville avec ses commerces de proximité et ses problématiques de stationnement.
    c. les réorientations nécessaires pour préserver des terres agricoles sur la ZAC de la Croix Ronde
  2. Une réflexion sur le devenir du site de Perray-Vaucluse à mener pour identifier les axes d’évolution du PLU.
  3. Le PLU révisé devra également apporter des réponses aux changements démographiques et sociologiques de la population (vieillissement de la population, familles monoparentales, relations intergénérationnelles…), proposer une offre de logements plus diversifiée, afin de constituer un véritable parcours résidentiel sur la ville, tout en gardant le caractère à la fois urbain et rural de notre commune.
  4. La révision du PLU devra intégrer les nouvelles exigences en termes d’assainissement et du traitement des eaux pluviales. Ces demandes étant portées par la Communauté d’agglomération Paris-Saclay, qui en a la compétence depuis le 1er janvier 2020.
  5. Le PLU révisé permettra de mieux protéger les zones humides conformément aux attentes des syndicats de l’Orge (SYORP) et de l’Yvette (SIAHVY)
  6. La révision définira plus en détail un cadre réglementaire pour répondre à des enjeux de préservation et de mise en qualité du tissu urbain :
    a. le PLU devra réaffirmer les ambitions d’un maintien d’un habitat existant propre, salubre et sécurisé,
    b. le PLU permettra de recenser les éléments de paysage remarquables (habitat, faune, flore) pouvant aller à la mise en place d’une protection spécifique,
    c. l’accent sera mis également sur la préservation de l’identité de la ville afin de garantir une meilleure qualité et une cohérence architecturale des futures constructions.

La concertation est d’ores et déjà engagée.
Pour faire part de vos demandes, apporter vos idées, vos ambitions, votre contribution de manière générale :
Par mail : revision.plu@epinaysurorge.fr
En mairie : sur le registre disponible en mairie au service Urbanisme
Par courrier : à l’attention de Madame la Maire

La Municipalité a engagé de nombreuses actions autour de l’urbanisme. Chacune d’elles impacte à différents degrés le PLU actuel, qui a été validé en septembre 2019. L’une d’elle porte sur la mise en concordance des règlements de lotissement avec le PLU 2019 et ses évolutions futures. Compte tenu de la technicité de cette procédure et pour éviter les mauvaises interprétations, il convient d’en repréciser l’objectif.

Comme la commune d’Épinay-sur-Orge est gérée par un PLU depuis maintenant de nombreuses années, les règlements de lotissements anciens deviennent caducs (sauf si les colotis ont demandé expressément leur maintien). Cette évolution est la conséquence de la loi d’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014. En d’autres termes, si une commune possède un PLU, tous les règlements de lotissement de plus de 10 ans à compter de leurs établissements ne sont plus applicables du point de vue de l’urbanisme.

Sur le plan réglementaire urbanistique, le sujet est bien juridiquement clos par la loi. C’est le PLU qui cadre désormais les règles dans ces lotissements.
En revanche, en droit civil, le cahier le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel dont les clauses engagent les colotis sans limitation de durée. Une jurisprudence de la Cour de Cassation a confirmé ce point et de fait à créer une situation instable depuis des années, en particulier lors des ventes ou acquisitions de biens dans ces lotissements anciens.
Le seul moyen de mettre un terme à cette insécurité juridique et à tout blocage potentiel, est de mettre en concordance les dispositions du cahier des charges avec celles du PLU.

"Les Jardins d'Épinay" et "Le Domaine d'Épinay"

Le cahier des charges du lotissement « Le Domaine d’Épinay » qui a été approuvé le 08 avril 1927 et celui du lotissement « Les Jardins d’Épinay » le 30 août 1932 sont concernés par cette mise en concordance. Elle s’opère avec les dispositions du PLU 2019 et ceux futurs afin d’éviter de refaire à chaque fois cette procédure.

Une enquête publique s’est déroulée du 06 mai 2021 au 05 juin 2021. Le Commissaire enquêteur a rendu un rapport avec ses conclusions motivées le 18 juin 2021. Le conseil municipal a émis un avis favorable à la mise en concordance lors de sa séance en date du 01 juillet 2021. Le maire, par arrêtés en date du 09 juillet 2021, a approuvé cette mise en concordance.

Cette enquête n’a aucun lien avec la révision du PLU 2019, lancée en septembre 2020 et conséquence du déféré préfectoral du 24 décembre 2019.

Les documents de la mise en concordance

Projets d'aménagement de ville

D&F Logements Epinay Pers A

Sous l’impulsion de l’ancienne municipalité, la commune a créé la zone d’aménagement concerté de la Croix Ronde en 2010 et en a concédé l’aménagement à Grand Paris Aménagement. Celui-ci réalise, pour le compte des collectivités locales, toute intervention foncière et opération d’aménagement.

Pourquoi ce nouveau quartier ?

logo croix ronde La population d’Épinay-sur-Orge connait un vieillissement supérieur à la moyenne départementale.
• La faiblesse de l’offre de logement : pourcentage de logements sociaux inférieur au quota de 25 % de la loi SRU, peu d’offres locatives et nombre réduit de petits logements.
• La faiblesse de l’offre d’emploi : rééquilibre rapport habitants/emplois.
• Préservation et pérennité des espaces agricoles.
• Maintien de la coulée verte intercommunale.

Choix du site de la croix ronde

• Compatibilité avec le SDRIF dans le cadre du développement de la région Île-de-France.
• Il a été traduit dans le Plan Local d’Urbanisme d’Épinay-sur-Orge; sous le secteur d’orientations d’aménagement et de programmation (OAP) n°3, secteurs à forts enjeux de développement et de renouvellement urbain.

Objectifs du Projet

• Développer une mixité urbaine en proposant une offre de logements diversifiés (accession, location, pavillonnaire, collectif…) et renforcer la mixité sociale en répondant aux obligations de la loi SRU (25 % minimum de logements sociaux).
• Rééquilibrer emplois / habitats.
• Rapprocher l’emploi des lieux d’habitation pour diminuer les déplacements domicile-travail en dynamisant le territoire communal avec une programmation adaptée aux besoins des entreprises.
• Assurer une cohérence urbaine de la commune en liaison harmonieuse avec les quartiers actuels.
• Réaliser un nouveau quartier de haute qualité environnementale en préservant la coulée verte et favoriser la continuité des espaces agricoles, créer une véritable entrée et sortie de ville.
• Utiliser au mieux la topographie du site pour les logements.
• Créer une identité forte grâce à des espaces publics de qualité avec la création d’un grand mail planté au cœur du futur quartier.

La réussite de ce nouveau quartier est liée à la prise en compte des nouveaux modes d’urbanisme.
• En matière d’ordures ménagères avec la mise en place de points fixes d’apports volontaires, et la présence de la déchèterie au sein de la partie activité.
• En matière de gestion des eaux pluviales avec la mise en place d’un système de « noues » adapté à la déclivité des terrains. Ce système de fossés naturels s’inscrit dans une démarche écologique et permettra de réguler l’infiltration des pluies dans le sol.
• En matière de stationnement : par exemple, pour les pavillons, le stationnement est prévu à l’extérieur, à raison de 2 places par logement, et devrait éviter l’engorgement des espaces publics par les voitures.
• En matière de voiries : chaque voie de circulation du nouveau quartier sera étudiée en fonction de sa destination et recevra un aménagement paysager spécifique avec des dimensions adaptées permettant aux piétons, notamment, de circuler en toute sécurité.

​Ainsi, la ville a mandaté Grand Paris Aménagement, opérateur foncier et aménageur durable au service des territoires franciliens depuis plus de 55 ans, pour faire de cet espace un nouveau quartier résidentiel de haute qualité architecturale et environnementale et développer une zone d’activité attractive pour les entreprises.
​L’innovation est au cœur du projet de transformation de la Croix-Ronde : logements à la pointe des standards environnementaux, valorisation du patrimoine naturel, gestion alternative des eaux pluviales, garantis par la haute technicité des équipes de Grand Paris Aménagement.
Pour en savoir plus, découvrez le site internet du projet en cliquant ici 

Le phasage du projet

L’aménagement de la ZAC de La Croix Ronde se déroulera sur 2 secteurs et sera composé de plusieurs phases :
• Secteur d’activités (en limite de Ballainvilliers) avec 3 phases de programmation (du rond-point en limite de Ballainvilliers au rond-point de la Croix Ronde) ;
• Secteur de logements (en limite de l’urbanisation d’Épinay) avec 4 phases de programmation :

– Phase 1 : entre la rue de la Croix Ronde et la rue de la Division Leclerc ;
– Phase 2 : entre la rue de la Division Leclerc et la rue / le chemin des Sablons ;
– Phase 3 : entre le chemin des Sablons et le chemin des Roulles
– Phase 4 : entre la rue des Sablons et la rue des Roulles.

Qui est Grand Paris Aménagement choisi pour mener à bien ce projet ?

Grand Paris Aménagement (ex-AFTRP, fusionné avec l’EPA Plaine de France et fédéré avec l’EPA Orly Rugis Seine Amont) est un établissement public d’aménagement et un opérateur foncier depuis 1962. Sa compétence territoriale couvre l’ensemble de l’Île-de-France. Grand Paris Aménagement intervient sur 100 opérations actives et en développement et mène actuellement 24 études urbaines. Ses modes d’intervention sont variés : en mandat pour l’Etat dans le cadre d’opérations d’intérêt national, en concession d’aménagement pour le compte de communes et d’intercommunalités, comme à Épinay-sur-Orge, ou en compte propre par prise d’initiative.
Pour plus d’informations sur Grand Paris Aménagement, cliquez ici.

Rapport & conclusions du commissaire enquêteur sur le projet d’aménagement de la ZAC de la Croix-Ronde

Consultez le rapport et les conclusions ici
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Une procédure d'aménagement longue et complexe

• 1992 : Lancement des études pour urbaniser le plateau de la Croix Ronde.
• 2003-2009 : Phase de concertation publique sur le projet.
• 2010 : Création du nouveau quartier de la Croix Ronde en utilisant la procédure de ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) et désignation de l’AFTRP, devenue Grand Paris Aménagement (GPA), comme aménageur.
• 2011- 2016 : Réalisation de nombreuses études (diagnostic faune/flore, études de trafic, mobilités, études de marché logements, activités et commerces, étude de sols…).
• 2016 : Dossier de Déclaration d’Utilité Publique permettant l’acquisition du foncier par GPA.
• 2016 – 2017 : Négociations foncières / ateliers co-conceptions avec les promoteurs.
• 2018 : Dépôt des premiers permis de construire.
• 2019 : Démarrage des travaux.
• 2020 : Réorientation du projet.
D&F_Logements_Epinay_Pers B_05

Les réalisations à ce jour

Les phases 1 et 2 – logements de la ZAC de la Croix Ronde sont actuellement en cours de réalisation.

Deux nouvelles voies perpendiculaires sont créées : la rue Rosa Parks et la rue Madeleine Pelletier.

03.2_Denomination_Voies

Les projets immobiliers de la ZAC de la Croix-Ronde

La Résidence intergénérationnelle

La Résidence intergénérationnelle
Résidence intergénérationnelle

 

Dans la ZAC de la Croix-Ronde, la Résidence intergénérationnelle, entre la rue de Croix-Ronde et la rue de la Division Leclerc : 80 logements sociaux et 122 m² d’espaces d’intérêt collectif.   Permis accordé le 7 décembre 2018.

Le Projet Nafylian – Immobel

Projet Nafylian – Immobel
Projet Nafylian – Immobel

 

Le projet Nafylian – Immobel, entre la rue de la Croix Ronde et la rue de la Division Leclerc : 62 logements en accession dont 8 individuels. Permis accordé le 1 avril 2019.

L’ensemble immobilier ICADE Promotion

Ensemble immobilier ICADE Promotion
Ensemble immobilier ICADE Promotion

 

L’ensemble immobilier construit par ICADE Promotion en 2 lots distincts : à l’angle des rues de la Division Leclerc et Madeleine Pelletier, d’une part, 40 logements collectifs en accession, 8 maisons individuelles et 360 m² de locaux commerciaux, à ce jour destinés essentiellement pour une maison de santé (projet accordé le 09 juin 2021) et, d’autre part, un semi collectif de 9 logements en accession (projet accordé le 10 juin 2021).

Le projet immobilier Groupe Arcade/Antin Résidence

Projet immobilier Arcade/Antin Résidence
Projet immobilier Arcade/Antin Résidence

 

Le projet immobilier Groupe Arcade / Antin Résidence : entre la rue de la Division Leclerc et la rue des Sablons, 22 logements collectifs sociaux et 26 logements en accession sociale dont 8 individuels. Projet accordé le 12 mai 2021.

Initiés de longue date, plusieurs projets de construction sont actuellement en phase de réalisation dans différents secteurs de notre commune.

Des projets qui s'inscrivent dans la continuité du PLU 2019

Le Plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 20 juin 2019 et modifié le 26 septembre 2019 a défini de nouvelles directives et de nouvelles règles d’urbanisme pour les prochaines années à venir, notamment avec la définition de 3 secteurs d’orientations d’aménagement et de programmations (OAP), secteurs à forts enjeux de développement et de renouvellement urbain, à savoir :
OAP n°1 – Secteur Centre-ville
OAP n°2 – Secteur de restructuration de la Gare et du Pôle d’échanges Tram-train
OAP n°3 – Secteur ZAC de la Croix-Ronde.
Ces OAP autorisent une densification importante pour répondre aux attentes de l’État en termes de production de logements sociaux.
Ce PLU a ainsi permis la concrétisation de nombreux projets immobiliers dans ces 3 secteurs, mais également et à moindres mesures dans le reste du territoire communal.

C’est dans ce contexte que la municipalité actuelle doit traiter un nombre élevé de projets immobiliers en cours de construction ou très largement négociés et conçus avant 2020.
Ils sont trop avancés pour être interrompus, mais certains sont encore amendables sans toutefois pouvoir être totalement bloqués car conformes à la réglementation applicable. L’arrêt de ces projets exposerait la commune à des poursuites.

L’objectif actuel est bien de ralentir le rythme des constructions, conformément aux engagements pris lors de la campagne électorale, notamment parce qu’il convient de ne pas bouleverser le paysage urbain de manière trop brutale et parce que malheureusement la problématique d’accueil des futurs enfants à scolariser, induite par tous ces nouveaux projets, n’a pas été estimée à sa juste mesure.

De ce fait, la municipalité démarre la réflexion sur l’extension ou la construction d’un groupe scolaire, qui va s’avérer nécessaire pour satisfaire l’arrivée des nouveaux élèves à la rentrée scolaire 2023/2024 et suivantes.

La révision du PLU qui a été lancée en septembre 2020 à la suite du déféré préfectoral du PLU « 2019 » permettra d’offrir les outils indispensables pour une meilleure régulation de l’urbanisme à Épinay. Ils permettront aussi de garantir la préservation de notre cadre de vie.

Secteur Mauregard

Ensemble immobilier Altaréa – Cogédim
Ensemble immobilier Altaréa – Cogédim

L’ensemble immobilier réalisé par Altaréa – Cogédim, au 140 Grande Rue : 37 logements à loyer intermédiaire et 22 logements sociaux. Permis accordé le 25 octobre 2019.

Secteur Templiers Croix-Ronde Terrasse

Résidence CDC Habitat
Résidence CDC Habitat

La Résidence CDC Habitat : au 43 bis rue du Parc, 20 logements sociaux. Ce projet se situe en partie sur l’ancienne parcelle communale de l’ancien château d’eau. Le permis a été accordé le 24 juillet 2020, soit juste après les élections et au terme du délai réglementaire d’instruction…

Secteur Centre-ville Hauts Graviers Petit Vaux

Ensemble immoblier Tradi Art
Ensemble immoblier Tradi Art

Dans le secteur du centre-ville, l’ensemble immobilier réalisé par Tradi-Art, à l’angle de la Grande Rue et de la Rue des Monseaux : 64 logements en accession, 30 logements sociaux et 250 m² de bureaux, permettant de conserver l’office notarial sur la commune. Permis accordé le 24 février 2021. Une réunion publique a été organisée pour ce projet le 16 juin 2021.

Résidence Tradi-Art2
Résidence Tradi-Art2

La Résidence Tradi-Art2 sera construite à la place du magasin Meubles Lagarde/Meublena, 34 logements en accession, 15 logements sociaux et 671 m² de locaux commerciaux restant à affecter. Projet accordé le 13 juillet 2021.

Ensemble immobilier VINCI Immobilier
Ensemble immobilier VINCI Immobilier

L’ensemble immobilier développé par VINCI Immobilier : à l’angle de la rue de Sillery et de la Grande rue, une résidence services séniors de 114 logements, 52 logements sociaux et une micro-crèche de 10 à 15 berceaux maximum. Initié début 2018 puis validé une première fois début 2019, le projet a été amendé courant de l’été 2021 pour intégrer la micro-crèche et retravailler la conception architecturale. Accordé le 06 mai 2021. Une réunion publique a eu lieu le 23 juin 2021.

Secteur Breuil Sablons

Résidence Les Bois Fleuris
Résidence Les Bois Fleuris

La Résidence Les Bois Fleuris, au 1 rue du Breuil et 16 rue de l’Église : 17 logements en accession et 7 logements sociaux. Permis accordé le 20 janvier 2020.

Secteur Gares

ensemble immobilier ICF – La Sablière
Ensemble immobilier ICF – La Sablière

Dans le secteur de la Gare, l’ensemble immobilier ICF – La Sablière, entre la rue de Corbeil et la rue Pasteur : 42 logements sociaux. Permis accordé le 30 mars 2018.

Ensemble immobilier Kaufman & Broad
Ensemble immobilier Kaufman & Broad

L’ensemble immobilier Kaufman & Broad, au 45 bis rue de Corbeil : 52 logements à loyer intermédiaire et 23 logements sociaux. Permis accordé le 22 août 2019.

L'ensemble immobilier Accueil immobilier (projet amendé)
L’ensemble immobilier Accueil immobilier (projet amendé)

Dans le secteur Gares, l’ensemble immobilier à réaliser par Accueil immobilier, à l’angle de la rue de Grand Vaux et de la rue des Rossays : 77 logements en accession, 33 logements sociaux et 175 m² de commerces / services. Permis accordé le 17 juillet 2020 à la limite du délai réglementaire d’instruction. Soit juste après les élections…
Toutefois, la commune a demandé au promoteur de revoir l’architecture du projet en particulier en simplifiant les volumes, retirer les couleurs tranchées (cf. visuel du projet originel ci-dessous) au profit de tons plus neutres pour une insertion plus douce.

Villa Rossays (projet amendé)
Villa Rossays (projet amendé)

La Villa Rossays, entre la rue de Grand Vaux et l’allée des Rossays : 47 logements en accession à la propriété et 25 logements sociaux. Permis accordé le 26 février 2021, après d’âpres négociations et plusieurs esquisses modifiées, quant à la qualité architecturale de l’ensemble et surtout l’intégration harmonieuse de la pizzéria dans le projet qui, au départ, devait rester en l’état.

Questions diverses

Il n’existe pas de règlementation particulière sur la commune. Dans ce cas, il convient d’appliquer le  Code civil (articles 671 à 673). Toutefois, si vous habitez dans un lotissement, le cahier des charges peut prévoir des dispositions plus contraignantes (par exemple, une distance de plantation plus importante).

Selon le Code civil, la distance à respecter par rapport à votre limite de propriété est de :

  • 2 mètres pour les plantations de haute tige, c’est-à-dire supérieures à 2 mètres (à l’âge adulte) ;
  • 0,50 mètre pour les plantations de basse tige, c’est-à-dire inférieures à 2 mètres ;

Vous pouvez planter en espalier le long de votre mur de clôture ou d’un mur mitoyen à condition que les plantations ne dépassent pas le haut de ce mur.
Prescription trentenaire : l’arbre ne peut plus être arraché s’il a dépassé la hauteur autorisée de 2 mètres depuis plus de 30 ans.
Tout propriétaire est tenu de couper les branches de ses arbres qui dépassent chez le voisin.
En effet, vous ne pouvez pas procéder vous-même à la coupe des branches qui dépassent sur votre propriété. Vous pouvez seulement exiger de votre voisin qu’il procède à la coupe. Si les branches qui dépassent sur votre propriété appartiennent à des arbres fruitiers, vous ne pouvez pas les cueillir, seulement ramasser les fruits qui seront tombés de votre côté.

Depuis le 1er juin 2021, les clôtures, comme les autres éléments architecturaux et paysagers structurant et fondamentaux dans le paysage urbain, sont soumis à autorisation, à savoir à la déclaration préalable.
Le projet doit respecter les prescriptions édictées dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Pour toutes informations sur les règles à respecter ou sur la constitution du dossier, contacter le service Urbanisme.

Le tour d’échelle est une servitude qui consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété, c’est-à-dire des travaux de ravalement d’un bâtiment, et non des travaux de réalisation d’une construction neuve.
Cette servitude peut être établie par voie conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord.

  • Les recours

Dans un premier temps, il est préférable de privilégier une démarche amiable, par oral ou par écrit (en lettre recommandée, si nécessaire).
Si celle-ci échoue, vous pouvez faire appel gratuitement au conciliateur de justice, Louis Morel. Il assure une permanence les mardis des semaines paires, de 14h à 18h sur rendez-vous au 01 69 74 19 00 au CCAS de Longjumeau, 142 rue Pierre et Marie Curie.
Si la démarche de conciliation n’aboutit pas, un recours auprès des tribunaux civils peut être exercé.

La création de fenêtre de toit est soumise à autorisation d’urbanisme. En effet, celle-ci entraîne une modification de l’aspect extérieur de la construction et peut entrainer la création de surface de plancher, c’est-à-dire de surface habitable (+1,80 mètres de hauteur)
Dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme, la création d’une fenêtre de toit nécessite d’avoir une distance de 8 mètres entre cette dernière et votre limite de propriété. Si la règle de distance n’est pas respectée, le bas de la fenêtre de toit devra être située à 1,90 mètres du plancher, afin d’éviter les vues directes chez le ou les voisins.

La création d’une piscine est soumise à autorisation d’urbanisme, en fonction de la taille du bassin.
Surface du bassin :

  • inférieur à 10m2 : aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire, sauf si le terrain est situé dans une zone classée et/ou protégée ;
  • compris entre 10m2 et 100m2 : projet soumis à déclaration préalable ;
  • supérieur à 100m2 : projet soumis a permis de construire ;

Une piscine sera d’office soumise au dépôt d’un permis de construire, et cela même si la surface de son bassin est inférieure à 100m2, si elle se voit équipée d’un abri d’une hauteur supérieure ou égale à 1,80m.
Les piscines hors-sol (gonflables ou en kit) sont exemptés de dépôt d’autorisation d’urbanisme dans la mesure où leur installation est inférieure à 3 mois, sauf en cas de localisation dans une zone protégée.

Le département de l’Essonne est à ce jour un département partiellement infesté par les termites. Quelques alertes remontées en mairie semblent attester de leur présence sur la ville.

Depuis, plusieurs autres déclarations de la présence de termites ont été enregistrées en mairie, notamment dans le secteur Cours du Général de Gaulle/Rues Pierre Brossolette et des Meuniers. Il est donc conseillé aux habitants, particulièrement dans le secteur mentionné ci-dessus, d’inspecter tous les éléments « bois » (dont les charpentes) de leur bâtiment. Seul le diagnostic d’un professionnel atteste ou non de la présence de ces insectes. Dans l’affirmative, une déclaration doit être effectuée en mairie à l’aide du Cerfa n°12010*02 accompagné du diagnostic. En parallèle et sans attendre, un traitement des éléments du bâti contaminé doit être engagé.

Par suite, au regard du nombre de déclarations recensées, la commune pourra demander aux services de l’État à être classée en « zone infestée » rendant ainsi obligatoire les mesures de protection.

Pour davantage d’informations :
Contacter le service Urbanisme au 01 69 10 25 70 ou service.urbanisme@epinaysurorge.fr

Vous souhaitez créer un bateau devant votre propriété et pour cela intervenir sur le domaine public ? Au préalable, il vous faudra obtenir l’accord des services techniques de la commune afin de savoir si ces travaux sont envisageables. Pour information, la commune n’autorise qu’un seul bateau par unité foncière, sauf exception.

services.techniques@epinaysurorge.fr – 01 69 10 25 69

En terrain argileux

Le territoire communal est constitué en grande majorité de sols argileux sujets au phénomène de retrait-gonflement. En cas de forts épisodes de pluie ou de sécheresse, ces sols subissent d’importantes variations de leur teneur en eau, entrainant de potentiels dommages dans les constructions si les fondations et la structure ne sont pas assez rigides. Pour se prémunir, il est important de connaître la réglementation et de respecter les bonnes pratiques prescrites par le Ministère de la Transition Écologique.

Vous êtes concerné par la réglementation, si :
• Vous êtes un particulier qui souhaitez vendre ou acheter un terrain non bâti constructible ;
• Vous êtes un particulier qui souhaitez construire une maison ou ajouter une extension à votre habitation ;

En quoi consiste la réglementation ?

Depuis le 1er octobre 2020, dans le cadre d’une vente ou d’un achat d’un terrain constructible ou de la construction d’une maison individuelle sur un terrain argileux d’aléa moyen ou fort, l’étude géologique préalable est obligatoire.

Dans le cadre de la construction d’une extension de l’habitation, vous êtes tenu de :
•  soit transmettre l’étude géotechnique de conception au constructeur de l’ouvrage ;
• soit demander au constructeur de suivre les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Pour savoir si votre terrain est concerné, rendez-vous sur le site web de l’ERRIAL (État des Risques Réglementés pour l’Information des Acquéreurs et des Locataires).
Retrouvez toutes les dispositions de construction sur terrain argileux sur le site web du Ministère de la Transition Écologique.